Definition

När två personer stadigvarande bor tillsammans under äktenskapsliknande former, anses de som sambor rent juridiskt.

Skillnaden mellan äktenskap och samboförhållande

Om man väljer att inte gifta sig utan att "bara" vara sambor så bör man vara medveten om vissa fundamentala skillnader:

• Sambor har ingen underhållsskyldighet gentemot varandra.
• Sambor har inte rätt till arv efter varandra.
• I ett samboförhållande har bara mamman vårdnaden om gemensamma barn om föräldrarna inte gjort en anmälan till skattemyndigheten om gemensam vårdnad.
• Vid bodelning i ett samboförhållande skall endast gemensam bostad samt bohag fördelas.

Sambors egendom

Under samboförhållandet råder var och en över sin egendom och svarar för sina skulder. Vad gäller den gemensamma bostaden och därtill hörande bohag så finns särskilda regler för att skydda respektive part. Dessa medför att en sambo inte får sälja, hyra ut, pantsätta eller ge bort den gemensamma bostaden och bohaget utan den andres samtycke.

Samboavtal

I ett samboavtal kan samborna avtala om en annan fördelning av egendomen vid en eventuell bodelning än den som sambolagen föreskriver. Samboavtalet måste vara skriftligt och undertecknat av samborna.

Bodelning vid samboseparation

Sambolagen reglerar i huvudsak hur ni ska dela permanent bostad och bohag vid en eventuell separation. Om bostaden införskaffades för gemensamt bruk får den som mest behöver den behålla bostaden, trots att den andre kanske står på hyreskontraktet eller äger bostaden. Den som får behålla lägenheten behöver bara lösa sin ex-sambo med halva bostadens värde.
Om lägenheten däremot inköptes och betalades av den ena sambon innan de flyttade ihop måste den andre sambon lösa ut sin ex-sambo med hela bostadens värde. Allt det som tillhör bostaden som inköptes gemensamt ska också delas lika. Om man inte vill att sambolagen ska gälla för viss eller all egendom kan man skriva ett samboavtal (Se ovan).

Läs mer →

Hindersprövning för registrering av partnerskap

Vid hindersprövning för registrering av partnerskap tillämpas alltid svensk lag. Till att börja med krävs det att minst en av er ha hemvist i Sverige och är medborgare i Sverige, Danmark, Island, Nederländerna eller Norge. Om detta krav inte är uppfyllt krävs i stället att en av er har hemvist i Sverige sedan minst två år.

Övriga hinder för registrering av partnerskap är:

• Ålder – Du som är under 18 år får inte ingå registrerat partnerskap. Dispens ges inte.
• Släktskap – Om ni är nära släkt får ni inte ingå registrerat partnerskap.
• Du får inte redan vara gift eller ha en registrerad partner.

Anmälan om efternamn

I samband med ansökan om registrering av partnerskap kan ni även anmäla vilket efternamn var och en av er skall bära i partnerskapet. Blankett för namnändring

Partnerskapslagen

Sedan 1994 kan två personer av samma kön registrera sitt partnerskap. Homosexuella som registrerar partnerskap har samma rättigheter och skyldigheter gentemot varandra som gifta. De ärver varandra och ska dela hemmet och sina ägodelar lika. Den stora skillnaden mellan registrerat partnerskap och äktenskap är att homosexuella inte har rätt att ha gemensam vårdnad om barn eller adoptera och har inte heller rätt att bli befruktade på konstgjord väg. Det är enbart lagfarna domare vid tingsrätter och präster i svenska kyrkan som får förrätta partnerskap.

Läs mer →

Inledning

Föräldrabalken reglerar barnets rättigheter. Ett barn har rätt till god omvårdnad och trygghet. Barnet bör få leva under stabila förhållanden och får inte utsättas för kroppslig bestraffning eller kränkande behandling.

Barnets far

Om mamman är gift blir hennes make automatiskt far till barnet. Skulle maken eller barnet motsätta sig detta kan de begära att tingsrätten prövar faderskapet. Då mamman är ogift så ska kommunens socialnämnd utreda vem som är barnets far. Om socialnämnden misslyckas med att fastställa vem som är barnets far så tar en domstol ställning i faderskapsfrågan. Domstolen kan då bestämma att mamman, barnet samt de män som kan vara pappa till barnet ska lämna ett blodprov. Men hjälp av blodprovet kan man sedan fastställa vem som är pappa till barnet.

Vårdnad och förmyndare

Ett barn ska stå under en eller två vuxna personers vårdnad. Om barnets föräldrar är gifta med varandra när barnets föds får de gemensam vårdnad om barnet. I annat fall får mamman vårdnaden om barnet och gemensam vårdnad kan uppnås genom att föräldrarna anmäler detta till socialnämnden i samband med faderskapsbekräftelsen. Föräldrarna kan om de är överens ändra vårdnaden genom att vända sig till tingsrätten. De kan också skriva ett avtal som måste godkännas av socialtjänsten för att vara giltigt.

Den som har vårdnaden om ett barn ansvarar för att barnet får omvårdnad, tillsyn, utbildning, trygghet och annat som barnet behöver. En vårdnadshavare är inte bara skyldiga att se till att barnet inte skadas utan måste också förhindra att barnet skadar andra människor eller egendom.

I det fall föräldrarna inte är överens om vårdnaden så avgör domstolen vem som ska ha vårdnaden om barnet. Domstolen kan också förordna om hur ofta barnet ska träffa den förälder som inte har vårdnaden. En viktig utgångspunkt för domstolen vid vårdnadstvister är att barnet ska ha rätt att träffa båda föräldrarna. Om föräldrarna har gemensam vårdnad och en förälder avlider blir den andre föräldern ensam vårdnadshavare.

Alla barn ska ha en förmyndare som har ansvar för barnets pengar. Oftast är vårdnadshavaren också barnets förmyndare.

Barnets namn

Anmälan om barns förnamn ska göras av barnets vårdnadshavare inom tre månader från barnets födelse. Blanketten (Anmälan om förnamn), skickar Skatteverket hem efter att födelsen har registrerats.

Ett förnamn får inte vara sådant att det kan uppfattas som stötande eller leda till obehag för barnet. Det får inte heller ha påtaglig efternamnskaraktär.

Barnets efternamn ska också anmälas till skatteverket. Har föräldrarna samma efternamn får barnet automatiskt det namnet. Om föräldrarna har olika efternamn får föräldrarna välja vilket efternamn familjens första barna ska ha. Barn med äldre syskon med samma mamma och pappa får samma efternamn som sina syskon.

Har föräldrarna olika efternamn och barnet har fått den enes efternamn så kan barnet ha den andres efternamn som mellannamn. Anmälan om mellannamn görs på blankett för namnändring.

Underhåll

Båda föräldrarna är underhållsskyldiga tills barnet fyller 18 år eller så länge barnet går i skolan, dock inte längre än tills barnet fyller 21 år. Om föräldrarna är överens om underhållet kan de skriva ett avtal annars kan domstol fastställa underhållsbidraget. Domstolen tar då hänsyn till barnets behov, vad föräldrarna tjänar m.m. Om en förälder inte vill eller kan betala underhållsbidrag kan barnet få underhållsstöd. Den förälder som barnet bor hos får då ansöka om underhållsstöd från Försäkringskassan.

Adoption

Blivande adoptivföräldrar måste vara minst 25 år. Två undantag finns då det räcker med att de är 18 år. Den lägre åldersgränsen gäller för den som har för avsikt att adoptera sin makes barn eller adoptivbarn. Dessutom gäller undantaget när det finns "synnerliga skäl". Det finns ingen övre gräns för blivande adoptivföräldrar. Socialnämnden ska alltid yttra sig över de presumtiva adoptivföräldrarnas lämplighet.

Läs mer →

Inledning

När en fastighet har överlåtits kan det efter en tid uppstå en tvist mellan köpare och säljare avseende fel som köparen upptäckt efter sitt tillträde av fastigheten. Många gånger rör det sig om allvarliga fel som kostar mycket pengar att åtgärda. Köparen vill då ha ersättning av säljaren.

Felen som en fastighet kan vara behäftad med indelas i följande kategorier:

• Rättsliga fel
• Rådighetsfel
• Faktiska fel
• Dolda fel

Rättsliga fel

Ett rättsligt fel föreligger om köparens rätt till fastigheten är begränsad eller att hans möjlighet att använda fastigheten är inskränkt och köparen inte haft anledning att räkna med detta vid köpet. Ett uppenbart exempel på ett rättsligt fel är om köparen inte får behålla fastigheten eftersom säljaren inte ägde fastigheten eller att säljaren sålt fastigheten till mer än en köpare. Andra exempel är om fastigheten är belastad med för köparen okända panträtter, nyttjanderätter eller inteckningar. Om köparen inte kan få lagfart på grund av omständighet som han ej känt till vid köpet föreligger också ett rättsligt fel och köparen har rätt att häva köpet.

Rådighetsfel

Ett rådighetsfel föreligger när köparen inte får den rådighet över fastigheten som denne har rätt att förutsätta vid köpet p.g.a. ett myndighetsbeslut. Precis som gäller vid rättsliga fel krävs det att köparen var vid god tro vid köpet, d.v.s varken kände till eller borde ha känt till inskränkningen.

Faktiska fel

Ett faktiskt fel föreligger om det finns brister eller felaktigheter vad gäller fasighetens areal eller fysiska beskaffenhet i övrigt. Exempel på faktiska fel är angrepp av ohyra och röta, felaktigheter eller brister i byggnader. De faktiska felen delas in i två huvudtyper:

• Konkreta fel
• Abstrakta fel

Konkreta fel

Ett konkret fel föreligger då fastigheten avviker från vad som följer av köpeavtalet eller vad säljaren utfäst. Förutom avvikelser från det som avtalats rent skriftligt räknas alltså även muntliga garantier från säljarens sida. Även "lindriga former" av garantier från säljarens sida, s.k. enuntiationer, dvs tämligen preciserade uttalanden och uppgifter anses bindande.

Abstrakta fel

Ett abstrakt fel föreligger då fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med detta menas att fastigheten avviker från vad som i allmänhet kan förväntas vara normal standard för en fastighet av motsvarande ålder och utförande. Ett exempel på abstrakt fel är att dricksvattnet är hälsovådligt.

De abstrakta felen delas in i 2 undergrupper:

• Fel som säljaren haft vetskap om vid fastighetens försäljning.
• Dolda fel som varken säljaren eller köparen kände till vid fastighetens försäljning.

Dolda fel

Ett dolt fel är alltså ett fel som säljaren inte kände till och som köparen inte kunnat upptäcka ens vid en noggrann undersökning. Köparen har en ganska långtgående undersökningsplikt för vilken jag redogör nedan. Ett fel anses inte dolt om:

• Köparen borde upptäckt felet vid en noggrann undersökning av fastigheten.
• Köparen haft anledning att räkna med felet. Generellt kan sägas att ju äldre byggnaden är desto fler fel får en köpare räkna med.
• Köparen betalat ett relativt lågt pris för fastigheten. Då får köparen räkna med att eventuella dolda fel är avräknade från köpeskillingen.
• När man tar ställning till om ett abstrakt fel föreligger utgår man således från att fel eller brister utöver vad som normalt brukar finnas i fastigheter av motsvarande typ och ålder, inte skall accepteras.

Köparens ansvar

Undersökningsplikt

Undersökningsplikten innebär att köparen inte kan göra säljaren ansvarig för sådana fel eller brister i fastigheten som köparen känner till eller borde känt till om denne gjort en noggrann och ingående undersökning av fastigheten. Det är många faktorer som avgör hur omfattande köparens undersökningsplikt är. En bedömning av detta sker från fall till fall och beror bl.a. på fastighetens ålder, skick samt iakttagbara förhållanden i övrigt. Även upplysningar från säljaren kan utöka eller inskränka undersökningsplikten. Exempelvis kan upplysningar från säljarens sida ge köparen anledning att misstänka att ett fel föreligger i fastigheten. En låg köpeskilling utökar också köparens undersökningsplikt av samma skäl. Det kan vara lämpligt att anlita en besiktningsman då de flesta saknar tillräcklig kunskap om fastigheter.

Säljarens ansvar

Upplysningsplikt

Köparens undersökningsplikt utgör en utgångspunkt för bedömningen om säljarens felansvar. Detta innebär att köparens undersökningsplikt är mycket mer långtgående än säljarens upplysningsplikt. Om säljaren underlåter att informera köparen om ett fel och denna underlåtenhet är att betrakta som svek eller ohederligt beteende kan han dock inte åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt.

Garantier och utfästelser

Gränsdragningen mellan garantier och utfästelser är inte intressant eftersom de leder till samma rättsföljder. En garanti eller utfästelse från säljaren befriar köparen från undersökningsplikt om det inte finns starka skäl som talar emot detta. Det krävs tämligen preciserade uppgifter från säljarens sida för att en utfästelse skall anses föreligga. Det måste avgöras från fall till fall. Allmänna uttalanden från säljaren brukar normalt inte anses vara utfästelser.

Enuntiationer

Säljaren ansvarar även om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Exempelvis kan säljaren vid avtalsslutet lämnat uppgifter eller gjort uttalanden om fastigheten som medfört att köparen med fog uppfattat att fastigheten är av en viss beskaffenhet. Detta brukar kallas för enuntiationer. Även i detta fall är säljarens felansvar beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Vid tvist så gör domstolen en objektiv bedömning av hur avtalsinnehållet samt omständigheterna i övrigt skall uppfattas.

Friskrivningar

Det är ganska vanligt att säljaren friskriver sig från ansvar vid fel och brister i fastigheten. Allmänt hållna friskrivningsklausuler av typen "fastigheten säljs i befintligt skick" godtas inte som en giltig friskrivning. Det är därför viktigt att säljaren preciserar det han vill f
riskriva sig från. Säljaren kan exempelvis friskriva sig från ansvar för om dräneringen är felaktig. Slutligen kan friskrivningsklausuler avse påföljderna vid fel i fastighet. Säljaren kan alltså friskriva sig från t.ex. nedsättning av köpeskillingen, hävning eller skadestånd om det skulle visa sig att fel i fastighet föreligger.

Läs mer →

Inledning

När man i dagligt tal talar om fastigheter så brukar man mena byggnader. Terminologin är lite annorlunda i fastighetsrätten och därför är det viktigt att veta att all mark är fast egendom. Marken är indelad i fastigheter där varje fastighet har en officiell beteckning. Till fastigheten hör:

1. Allmänna fastighetstillbehör
2. Byggnadstillbehör
3. Industritillbehör

Punkt 3 berör endast industrifastigheter och kommer därför inte att beröras framöver.

Allmänna fastighetstillbehör

Till fastighetstillbehör räknas föremål som tillförts fastigheten med avsikten att de skall bli permanenta. Fastighetstillbehör följer med fastigheten vid försäljning.
Några exempel på fastighetstillbehör är byggnader, ledningar, stängsel, träd och andra växter, bryggor.

Byggnadstillbehör

Till byggnadstillbehör räknas inredning och annat som tillförts fastighetens byggnader för stadigvarande bruk. Byggnadstillbehör kan frånskiljas fastigheten och tas med av säljaren om så avtalats mellan parterna.
Exempel på byggnadstillbehör är värmepanna, vattenledningar, element, ledstänger, hissar och gasledningar.

Köpeavtal

Vid försäljning av fast egendom brukar köpeavtalet bestå av två köpehandlingar:

• Köpekontrakt
• Köpebrev

Köpekontrakt

Fastighetsköpet regleras i Jordabalken som ställer ganska stränga krav på köpekontraktets utformning, sk. formkrav. Om inte köpekontraktet är utformat så att det uppfyller formkraven så är det ogiltigt. För att köpekontraktet skall vara giltigt krävs att det är skriftligt. Ett muntligt avtal är ogiltigt. Det skriftliga köpekontraktet skall innehålla följande moment:

Uppgift om den fastighet som köpet avser. Lämpligen fastighetens registerbeteckning.
Den överenskomna köpeskillingen (priset).
En överlåtelseförklaring av vilken det framgår att det rör sig om en försäljning och inte något annat.
Säljarens och köparens underskrifter.
Köpekontraktet skall även innehålla samtliga villkor för fastighetsköpets fullbordande. Det vanligaste villkoret som brukar ställas i köpekontraktet är att köparen skall kunna frånträda köpet om denne inte kan få lån till köpeskillingens erläggande.

Köpebrev

Köpebrevets huvudsakliga funktion är att utgöra ett kvitto på betalningen. Fastighetsköpet är definitivt och säljaren kan inte efter köpebrevets utfärdande häva köpet p.g.a. betalningsdröjsmål. Om fastighetsköpet villkorats i köpekontraktet måste dessa krav vara uppfyllda innan köpebrevet upprättas. Köpebrevet har dock ingen inverkan på köparens rätt att häva köpet vid fel i fastighet m.m.

Lagfart

Köparen av fastigheten är skyldig att inom 3 månader söka lagfart. Lagfarten innebär att äganderätten till fastigheten förs in i fastighetsregistret. Vid ansökan prövas om köpet uppfyller de formella krav som ställs. Vid formella fel kan ansökan avslås. Om köpet är beroende av villkor eller särskilda tillstånd kan en vilande lagfart utfärdas i väntan på att alla förutsättningar för full lagfart uppfylls.

Fel i fastighet

När en fastighet har överlåtits uppstår ofta efter en tid tvist mellan köpare och säljare avseende fel som köparen upptäckt efter sitt tillträde av fastigheten. Många gånger rör det sig om allvarliga fel som kostar mycket pengar att åtgärda. Köparen vill då självfallet ha ersättning av säljaren.

Köparen har rätt att få ersättning om det rör sig om ett fel som trots noggrann undersökning inte kunnat upptäckas. Vidare måste felet vara av den arten att man vid köpet inte haft anledning att räkna med att fel kunde finnas. Köper man t ex en äldre fastighet ligger det i sakens natur att man kan räkna med vissa fel. Har man också fått köpa fastigheten till ett pris som väsentligt understigit marknadsvärdet kan det också bli svårt att få ut någon ersättning av säljaren.

Jag redogör mer i detalj för lagstiftningen på sidan "Fel i fastighet".

Läs mer →